CHAPITRE 11 Immobilier
UTILISATION DE PRÊTE-NOMS
FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER
Le propriétaire bénéficiaire d’un bien immeuble peut souhaiter avoir recours à une entité distincte, habituellement une société par actions à vocation particulière, qui détiendra le titre afférent au bien en tant que nu-fiduciaire ou prête- nom (appelé un mandataire au Québec) pour diverses raisons. Par exemple, le propriétaire bénéficiaire pourrait ne pas être une entité juridique ayant la capacité de détenir le titre en son nom propre (comme un partenariat) ou il pourrait être une coentreprise entre plusieurs parties. Parmi les avantages d’avoir recours à une entité distincte, on compte aussi la possibilité de préserver la confidentialité de l’identité du propriétaire bénéficiaire et de transférer la propriété bénéficiaire sans qu’il soit nécessaire d’enregistrer la cession du titre. Habituellement, seule la société prête- nom sera désignée comme acheteur, vendeur, créancier ou débiteur hypothécaire, locateur ou locataire dans les transactions se rapportant au bien immeuble. Le nu-fiduciaire ou le prête-nom (le mandataire au Québec), d’une part, et le propriétaire bénéficiaire, d’autre part, concluent généralement une déclaration de fiducie ou une convention de représentation qui encadre leur relation. Il y a fiducie nue ou mandat lorsque la seule fonction du prête-nom consiste à détenir le bien immeuble au nom du bénéficiaire et à poser des gestes à l’égard de celui-ci suivant les instructions du bénéficiaire.
Un fonds de placement immobilier (le « FPI ») est une forme particulière de fiducie d’entreprise dont la vocation est d’investir dans l’immobilier, souvent par l’acquisition directe de biens immeubles générateurs de revenus. En plus d’investir dans des immeubles à revenu, le FPI peut acheter, aménager, gérer et vendre une vaste gamme de biens immeubles. Les parties qui investissent dans le FPI reçoivent habituellement des parts qui représentent un intérêt bénéficiaire indivis dans les actifs du FPI et une quote-part correspondante du revenu et des pertes de celui-ci. Les FPI ont gagné en popularité du fait qu’ils procurent bon nombre d’avantages tant aux sociétés immobilières qu’aux porteurs de parts. Parmi ceux ci, on compte un traitement fiscal favorable et une plus grande efficience fiscale des distributions qui sont faites aux porteurs de parts (voir le chapitre « Considérations fiscales » du présent guide), un accès accru aux marchés des capitaux par les sociétés immobilières ainsi qu’un flux de rentrées généralement stable et un potentiel de croissance élevée du capital pour les investisseurs.
Les FPI ont gagné en popularité du fait qu’ils procurent bon nombre d’avantages tant aux sociétés immobilières qu’aux porteurs de parts.
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