Le secteur immobilier dans le viseur Bien que les FPI aient proposé des plans de création de valeur afin de démontrer une affectation réfléchie de leurs capitaux, ils demeurent dans une position de vulnérabilité en raison de l’écart entre la valeur de leur actif net selon leur propre évaluation et la valeur de négociation de leurs titres de capitaux propres.
Au Canada, les FPI (forme la plus courante d’entités immobilières cotées en bourse) continuent d’être la cible des demandes d’investisseurs. Au cours des six dernières années, les FPI ont représenté en moyenne 5 % des émetteurs ciblés pour une année donnée, et ce chiffre a augmenté pour passer à 8 % en 2024. Cette augmentation pourrait être liée à la pandémie de COVID-19, qui a donné lieu à l’établissement de politiques de travail à domicile et à des habitudes d’achat en ligne qui ont façonné la perception qu’ont les investisseurs de la viabilité du secteur des FPI. En outre, les niveaux de croissance du secteur immobilier canadien ont été stagnants, et le secteur a connu une baisse de la valeur des actifs en 2022 et 2023, alors que le contexte économique était caractérisé par une lutte contre l’inflation et des taux d’intérêt élevés. Ces facteurs ont entraîné une période de turbulence pour les émetteurs du secteur immobilier. Les tendances macroéconomiques et sectorielles ayant mis en évidence la sous-performance des FPI, les activistes ont mis leurs capitaux à contribution pour trouver des solutions aux problèmes auxquels sont confrontés les FPI. Deux de ces problèmes cruciaux sont abordés ci-après.
PROTECTION DES INVESTISSEURS
Contrairement aux sociétés par actions qui sont des véhicules créés par la loi, les FPI sont constitués et en grande partie régis par des contrats. Dans le passé, cela s’est traduit par des différences quant à la protection des investisseurs et aux pratiques usuelles en matière de gouvernance. La Coalition canadienne pour une bonne gouvernance et d’autres groupes de parties prenantes ont averti les investisseurs que les FPI pourraient ne pas leur offrir les mêmes normes de protection que les sociétés assujetties aux règles et aux exigences des lois sur les sociétés. Bien que de nombreux FPI aient modifié leurs contrats constitutifs afin d’y inclure des dispositions visant la protection des investisseurs essentiellement similaires à celles prévues par la législation fédérale régissant les sociétés par actions au Canada (notamment le droit de convoquer une assemblée des porteurs de parts, le recours en cas d’abus et une obligation fiduciaire prescrite pour les fiduciaires semblable à l’obligation de loyauté des administrateurs de sociétés), des incohérences subsistent. En outre, les FPI gérés en externe ont été la cible d’activistes qui affirment qu’une structure de gestion interne serait moins coûteuse et plus efficace et réduirait au minimum les conflits d’intérêts entre la direction et les porteurs de parts.
ÉCART PAR RAPPORT À LA VALEUR DE L’ACTIF NET
Ces dernières années, de nombreux FPI ont connu une rupture entre la valeur de leurs titres de capitaux propres inscrits à la cote d’une bourse et leurs actifs sous-jacents. La pandémie de COVID-19 a particulièrement touché les FPI diversifiés ou exerçant leurs activités dans les secteurs des immeubles commerciaux ou de bureaux. Leurs porteurs de parts, qui sont principalement des investisseurs individuels, font preuve de pessimisme face au marché, ce qui plombe le cours des parts des FPI.
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Davies | dwpv.com
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